Por: Laura González
I. INTRODUCCIÓN
El Congreso del Estado de Nuevo León aprobó recientemente una reforma al Código Civil del Estado de Nuevo León, con la finalidad de regular las preventas de compra inmobiliarias, combatir prácticas fraudulentas y otorgar mayor certeza jurídica a los adquirentes de inmuebles bajo esta modalidad. Dicha reforma fue publicada en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León el 16 de enero de 2026, mediante el Decreto número 178, y constituye un avance relevante en la protección de los derechos de los consumidores inmobiliarios.
II. INCORPORACIÓN DE LA FIGURA DE LA PREVENTA INMOBILIARIA
La reforma adiciona los artículos 1720 Bis al 1720 Bis 6 al Código Civil del Estado de Nuevo León, mediante los cuales se introduce y define la figura jurídica de la preventa de compra inmobiliaria.
Conforme a dichas disposiciones, se entiende por preventa de compra inmobiliaria el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad, al encontrarse el inmueble en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, de conformidad con la legislación en materia de desarrollo urbano, y carecer de las autorizaciones de venta correspondientes.
Esta definición reconoce una práctica común en el mercado inmobiliario y la somete a un marco normativo específico, con el propósito de evitar abusos y situaciones de indefensión para los adquirentes.
III. REQUISITOS PARA LA OFERTA DE PREVENTAS DE COMPRA INMOBILIARIAS
Uno de los aspectos más relevantes de la reforma es el establecimiento de requisitos previos que deben cumplirse para que un desarrollador pueda ofrecer legalmente una preventa de compra inmobiliaria. Entre estos requisitos destacan los siguientes:
- Licencia de construcción vigente, la cual deberá amparar el desarrollo del proyecto inmobiliario correspondiente.
- Capacidad jurídica del oferente, disponiéndose que únicamente podrán realizar ofertas de preventa quienes sean titulares de la licencia de construcción o quienes cuenten con autorización expresa de quien ostente dicha titularidad.
- Obligación de transparencia, al exigirse que el documento de la oferta contenga información mínima clara y suficiente, incluyendo, entre otros elementos, los datos de las partes, la descripción del inmueble objeto de la preventa y la información bancaria relacionada con los pagos.
Estas disposiciones buscan garantizar que las preventas de compra inmobiliaria se realicen únicamente en proyectos con sustento legal y bajo condiciones de información adecuada para el posible comprador.
IV. PLAZOS Y ACEPTACIÓN DE LA OFERTA DE PREVENTA
La reforma también regula los aspectos relativos a los plazos y a la aceptación de la oferta de preventa de compra inmobiliaria. En este sentido, se establece que el destinatario de la oferta tendrá un plazo máximo de tres meses a partir de su recepción para notificar su aceptación, transcurrido el cual, sin manifestación expresa de voluntad, se entenderá rechazada.
La aceptación de la preventa de compra inmobiliaria en ningún caso es considerada como una compraventa.
Asimismo, se dispone que la entrega de anticipos o depósitos por parte del oferente y este será recibido por el destinatario de la oferta, implica la aceptación de la misma, otorgando certeza jurídica sobre el momento en que se perfecciona el consentimiento entre las partes.
V.- OBLIGACIONES DEL DESTINATARIO
Asimismo, una vez aceptada la preventa de compra inmobiliaria, el destinatario tiene la obligación de informar al oferente, cuando suceda lo siguiente:
- Vencimiento de Licencia de construcción o sus prorrogas.
- Negativa de la autorización del proyecto de ventas.
En este sentido, el oferente podrá revocar la oferta y el destinatario esta obligado a devolver el numerario que le hubiere sido entregado adicional a pagar un interés legal o convencional que no podrá ser menor al establecido en el propio Código Civil, entendiendo que este derecho no podrá considerarse como renuncia anticipada por parte del oferente. Dicha devolución no deberá exceder de 60 días naturales posteriores a la fecha en que sea revocada la oferta.
VI. SANCIONES
Finalmente, la reforma contempla la posibilidad de establecer consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento de las obligaciones asumidas en las preventas de adquisición inmobiliaria. En particular, prevé la imposición de sanciones en caso de que el oferente incumpla con la entrega del numerario o con cualquier otra obligación establecida en la oferta, las cuales podrán consistir en la revocación inmediata de esta, sin necesidad de declaración judicial. Asimismo, se establece la revocación en caso de que el incumplimiento sea imputable al destinatario, entendiéndose que dichas sanciones únicamente serán exigibles cuando la oferta haya sido aceptada.